刚刚结束的中央经济工作会议对明年经济工作做出了重要部署。要把握明年房地产市场的风向，必须读懂会议传递的政策信号。

在宏观政策层面，与房地产关系最密切的无疑是财政政策和货币政策。今年的中央经济工作会议提出，明年的宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，也就是基本延续目前的政策，即继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。以预见，明年的财政支出、赤字率、发债规模、货币投放等大致会与今年相当。但政策的力度、方向，还是有所不同，因此，强调在政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效，保持适度支出强度。

财政政策会有保有压，保经济恢复和国家重大战略任务，前者要保持必要的支持力度，显然力度不会像今年这么大了，抗疫期间推出的扩张政策也将有序退出，支出的重点放在增强国家重大战略任务的财力保障上；压地方债务和行政开支，地方政府不仅不要指望发债搞建设，更要下力气化解隐性债务风险，党政机关还要带头过紧日子。这样的财政政策既积极又审慎。

稳健的货币政策，去年提出的是灵活适度，今年是灵活精准、合理适度，意思大致相同。所不同的是，去年的货币政策更多强调资金的投向，而今年更偏重于防范风险。因此，今年提出，要保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系，加杠杆、降杠杆，都不会用力过猛。由于加大信贷投放和不良率上升，商业银行资本充足率承受很大压力，为此，会议提出要多渠道补充银行资本金，旨在增强银行自身实力、防范风险和服务中小企业的能力。完善债券市场法制，则传递出政府依法打击债务违约和逃废债行为的信号。

对于房企来说，明年地方政府、银行都要过紧日子，等于在三道红线之上，又加了一道紧箍咒，对那些跟着地方政府过日子、靠高杠杆扩张规模的房企，明年恐怕也得过紧日子了。

双循环战略对房企来说，有喜有忧。要扩大内需，显然就不能让房地产独占鳌头。甚至，有可能进一步压缩房地产消费的空间。会议提出，要把扩大消费同改善人民生活品质结合起来，也许一些城市的改善性住房还有机会。同时，会议还提出，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。这不是一个新政策，但去年是从保民生的角度提出来的，而今年把它同扩大消费放在一起，去年的“加强城市更新和存量住房改造提升”也上升到了“实施城市更新行动”的高度，其态度更为主动积极，力度也会更大。对于城镇老旧小区改造，去年的用词是比较平和的“做好”，而今年的提法是“推进”，也许会有比去年更多的机会，只不过，不是所有的房企都有这样的机会。

房地产开发离不开土地。今年中共中央国务院先后发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，都对土地要素市场化改革做出了规划。这次中央经济工作会议虽然没有对此提出具体的措施，但还是明确提出要牢牢守住18亿亩耕地红线，坚决遏制耕地“非农化”、防止“非粮化”，规范耕地占补平衡。在粮食安全提上议事日程之后，这样的表述意味深长。对方兴未艾的文旅地产热、小镇开发热，将是一剂醒药。

会议提出的明年第七项重点任务是解决好大城市住房突出问题。这两年的会议，都没有刻意提到房价问题，一以贯之强调的是，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。但侧重点依然有所不同，去年的重点在于加大城市困难群众住房保障工作，对于房地产宏观调控，则提出了稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。而今年的重点放在了大城市住房突出问题和租赁住房上，也许北上广深等大城市将迎来新一轮调控。在住房市场化改革时，当时设计的住房制度是租售并举，但后来公房全部改为出售，廉租房几乎绝迹，房地产成了投机客狂欢的乐园。因此，要建立房地产长效机制，除了要坚持抑制投机、完善调控机制，还必须补上租赁房这块短板。这次会议提出要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策。过去妨碍长租房发展的主要障碍之一，就是租房跟购房在享受政府公共服务上差别很大，这次会议提出要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，这是一个比较大的突破，如何操作值得期待。同时，对于租赁住房土地供应、税费租金等也提出了具体要求，即土地供应要向租赁住房建设倾斜，要单列租赁住房用地计划，并探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房；要降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控。过去很多国有房企承担了租赁住房和保障性住房的建设和供给责任，这次会议还特别提到，国有和民营企业都要发挥功能作用，也许民营房企在租赁市场也能找到更多的机会。这样的租赁住房政策，力度是近些年所少见的。

明年的第八项重点任务是要力争我国二氧化碳排放在2030年前达到峰值，在2060年前实现碳中和。为此，会议提出要抓紧制定2030年前碳排放达峰行动方案，支持有条件的地方率先达峰。碳排放看上去跟房地产似乎关系不大，但实际上，房地产恰恰是碳排放大户。世界银行调查研究发现，到2030年前要实现节能减排的目标，70%的减排潜力在建筑节能方面。数据显示，全球碳排放差不多五分之一的量来自中国，而中国的碳排放量40%来自于房地产建筑业。因此要实现上述目标，房地产以及建筑业节能减排任重道远。近些年，绿色住宅、节能建筑、科技住宅大行其道，但更多的只是一种营销手段，要实现减排目标，房企必须真正行动起来，行动迟缓的房企早晚会被淘汰掉。